Беларусы, переехавшие в Польшу, рано или поздно начинают задумываться о приобретении недвижимости. Потому что не всем по душе платить ежемесячно 500−1000 евро за аренду квартиры чужим людям. К тому же после получения ВНЖ можно взять в польском банке ипотеку. И платежи по кредиту в некоторых случаях будут сравнимы со стоимостью аренды жилья. О том, какие документы нужны для оформления ипотеки и какие суммы выдают банки беларусам, рассказала Василина, кредитный консультант польского агентства недвижимости «ТМ Инвест». В конце текста — бонус для читателей «Зеркала».
Это рекламный материал. Реклама помогает нам работать и рассказывать беларусам настоящие новости. Текст написан нашим партнером. Если вы хотите поддерживать независимую беларусскую журналистику и прорекламировать свой продукт, обязательно напишите нам.
Лучше быть наемным работником, а не предпринимателем
— Что нужно беларусу, чтобы получить ипотеку в Польше?
— Если вы приехали в Польшу по визе, то взять ипотеку не получится. Даже если вы уже подали документы на получение вида на жительство, то все равно нужно дождаться решения и выдачи пластиковой карты.
То есть базовое условие для беларусов — это иметь польский ВНЖ, можно даже временный. Но сроки его действия не должны скоро истекать: на момент обращения у вас на руках должна быть «карта побыту» (пластиковая карта, подтверждающая легальность пребывания), действительная еще более 12 месяцев. Меньше тоже можно, но это сужает количество банков и увеличивает риски отказа.
Ну и, конечно, для ипотеки нужен подтвержденный доход. В идеальной ситуации это трудовой договор с польской компанией, но договор подряда или ведение бизнеса — тоже вариант. По трудовому договору на момент обращения за ипотекой нужно проработать минимум три месяца, по договору подряда — шесть. Предпринимателям сложнее: банки запрашивают минимальный срок ведения деятельности в 12 месяцев, а иной раз вообще хотят видеть два года стабильной работы вашего ИП.
— Польские банки охотно выдают ипотеку беларусам?
— Никаких ограничений по гражданству нет, но в реальности некоторые банки отказывают людям из Беларуси по формальным причинам. Это печально, но мы с этим ничего поделать не можем. Только могу посоветовать не затягивать, если вы решили взять ипотеку. Потому что в один момент может оказаться, что все банки перестанут финансировать беларусов вне зависимости от типа вида на жительство и размера дохода.
Ставки сейчас высокие, но они могут «плавать»
— На каких условиях сейчас в Польше выдается ипотека?
— Сейчас кредиты на жилье дают под 7−8 процентов годовых. Ставка бывает фиксированная, когда проценты на протяжении пяти лет нельзя снижать или повышать, и плавающая, которая зависит от установленной в стране ставки рефинансирования. Последняя может как вырасти, так и снизиться — в зависимости от ситуации в экономике.
При фиксированных платежах банки сейчас предлагают более выгодные ставки — около 7%. При плавающих можно получить ипотеку под 7,5−8% (из которых ставка рефинансирования составляет 5,85 п.п.).
Сейчас ставки по ипотеке высокие — еще лет пять назад можно было взять кредит на недвижимость под 4−5%. Поэтому есть вероятность, что они будут снижаться.
Что касается сроков, то чаще всего ипотеку оформляют на 30 лет.
— Каким должен быть первоначальный взнос на жилье?
— Минимальный первоначальный взнос, который просят некоторые банки, — 10%. Но лучшие условия можно получить, если у вас есть 20% от стоимости выбранного жилья — это показывает платежеспособность и уменьшает риски банка.
Также можно получить ипотеку совсем без первоначального взноса. Но это специальная государственная программа, и для нее нужно выполнить очень много условий. В том числе и ограничение, по которому государство финансирует до 100 тысяч злотых (около 24 тысяч евро) первоначального взноса в 20%, из-за чего максимальная стоимость недвижимости не может быть выше 500 тысяч злотых (120 тысяч евро).
— Как еще можно получить более выгодные условия?
— Обычно банки дают «плюшки» тем, кто переведет к ним свое обслуживание по зарплате, а также своим «старым» клиентам. Есть небольшие бонусы на покупку эконедвижимости (если дом использует в течение года определенную квоту электричества), а также условия получше могут получить иностранцы с доходом более 10 тысяч злотых в месяц (2400 евро).
Почему чайники и телевизоры в кредит не помогают ипотеке
— Банки смотрят на кредитную историю?
— Среди иностранцев очень распространен миф, что перед ипотекой нужно обязательно взять в кредит чайник, утюг или телевизор, чтобы получить кредитную историю. Но в Польше это не работает. Можно даже получить обратный эффект: когда аналитик банка будет рассматривать вашу заявку на ипотеку и увидит, что вы не в состоянии чайник купить, то у него могут возникнуть вопросы по поводу вашей платежеспособности.
Польза может быть только от кредитов на более крупные суммы — 10−20 тысяч злотых). Если вы исправно выплачивали такой кредит, то аналитик может расценить это положительно.
Но вообще я не рекомендую специально заниматься формированием кредитной истории. В правилах банков это никак не зафиксировано, поэтому можно сразу оформлять ипотеку.
— На какую сумму ипотеки можно рассчитывать?
— Невозможно назвать средние цифры, потому что ко мне обращаются беларусы с доходами от 5000 до 50 000 злотых, с разными типами вида на жительство, с различными источниками заработка и так далее.
Для примера можем смоделировать ситуацию: если муж и жена зарабатывают каждый по 6 тысяч злотых, у них есть один ребенок и возможность внести 20% первоначального взноса на жилье, то они могут рассчитывать на ипотеку в размере 700−750 тысяч злотых (165−180 тысяч евро) на 30 лет. На фиксированном проценте месячный платеж будет составлять около 5 тысяч злотых (1200 евро), на плавающей ставке — чуть больше, около 5300 злотых (1270 евро).
И еще важный момент: по польскому законодательству один из супругов не может оформить ипотеку без согласия второго. Собственность на недвижимость тоже оформляется сразу на мужа и на жену.
Это можно обойти через оформление брачного договора и разделение имущества, но я всегда предупреждаю клиентов о рисках. Потому что в случае развода один супруг останется с ипотекой, которую нужно выплачивать, а второй — без недвижимости.
Если платить больше каждый месяц, то можно сэкономить
— Есть ли скрытые платежи по ипотеке?
— В самой ипотеке нет скрытых платежей: вы изначально видите, сколько вы будете платить каждый месяц, что из этого составляет основной долг, а что проценты банку. Обо всех выплатах мы предупреждаем несколько раз, начиная с первой консультации.
Но также банки требуют оформить страховку на недвижимость и на жизнь страхователя. Стоимость страховки на жилье обычно составляет от 200 до 800 злотых (50−200 евро) в год, на жизнь — 200−500 злотых (50−120 евро) ежемесячно. Так банк получает дополнительные гарантии, а у самих родственников не отберут квартиру, даже если с получателем ипотеки что-то случится.
В некоторых банках еще есть провизия — дополнительная комиссия в размере 2% от суммы кредита. Ее можно внести сразу либо выплачивать вместе с процентами.
— Много ли я переплачу банку за все годы?
— За 30 лет вы переплатите действительно много, и это не секрет. Но если у вас плавающая ставка и она потом снизится, то переплата будет меньше.
Во-вторых, вы можете выплачивать кредит раньше срока, и это будет очень сильно влиять на итоговую сумму переплаты. Дело в том, что таблица выплат по кредиту строится таким образом, что в первые несколько лет вы платите в основном проценты, а не сумму долга. И любая дополнительная выплата в это время заметно уменьшает основной долг и сумму по процентам.
— В Польше можно досрочно погашать ипотеку?
— Еще полгода назад у многих банков был штраф за досрочное погашение в первые три года, но сейчас практически все они убрали это условие. Поэтому можно спокойно выплачивать ипотеку раньше, если у вас есть такая возможность.
— Недвижимость с ипотекой можно продать?
— То, что с жильем в ипотеке ничего нельзя сделать, — это еще один распространенный миф среди беларусов. На самом деле никаких ограничений нет, все оформляется без проблем: при продаже часть денег от покупателя идет на закрытие ипотеки. Более того, можно даже взять ипотеку на недвижимость, на которой уже есть ипотека.
Почему консультанты по кредитам не берут денег за услуги
— К кому изначально нужно обращаться, чтобы получить ипотеку?
— Если вы хотите купить жилье, но на него не хватает собственных накоплений, то стоит обратиться к кредитному консультанту, который может проверить ваши возможности.
Вы рассказываете свою ситуацию: что и за какую сумму хотите купить, сколько уже есть денег, какой у вас доход. На основании этой информации я проверяю, какая у вас кредитоспособность в разных банках.
Если сумма устраивает, то вы подписываете предварительный договор на приобретение недвижимости, и мы вместе с вами формируем заявки в несколько польских банков. И здесь уже прикладываем все необходимые документы: копии паспорта и вида на жительство, выписки из банковского приложения о доходах, трудовой контракт и банковский формуляр, который заполняет и подписывает ваш работодатель, документы на приобретаемую недвижимость.
После этого ждем, когда банк примет решение, — это может занять до двух месяцев. Как только на руках будет положительное решение от банка, то можно идти на подписание финальных документов.
— Нужен ли в этом процессе риелтор?
— Все кредитные консультанты работают в связке с проверенными агентами по недвижимости. Потому что моя задача — закрыть все вопросы взаимодействия с банком, а вот документы по недвижимости должен проверить риелтор. Так как я постоянно работаю с агентами из «ТМ Инвест», то могу на них полностью положиться: я всегда уверена, что с документами все будет в порядке и ничего переделывать не придется.
Иногда клиенты хотят сэкономить и оформить сделку без риелтора. Это тоже возможно, но, как показывает мой опыт, платить все равно придется — только уже агенту со стороны продавца. И в этом случае он не будет следить за соблюдением ваших интересов.
— Зачем идти к кредитному консультанту, если можно обратиться напрямую в банк?
— Ко мне периодически приходят клиенты и говорят, что уже проверили свою кредитоспособность: им консультант в банке пообещал, что точно можно оформить кредит. А потом начинаем смотреть документы, и оказывается, что у человека вообще нет возможности в этот банк подаваться.
Так происходит, потому что консультанты в банках очень хорошо могут просчитать кредит для польских граждан, а нюансов по иностранцам не знают. И бывает обидно за клиентов, которым пообещали кредит, они уже подписали предварительный договор на покупку и даже уже что-то заплатили, а потом получили отказ по ипотеке. Это потраченное время, деньги и нервы.
Поэтому лучше сразу прийти к кредитному консультанту и просчитать свои реальные возможности по финансированию, при этом сразу в нескольких банках. Тем более что это все бесплатно: по польскому законодательству мы не имеем права брать деньги с людей, так как консультант потом получает вознаграждение от банка за приведенного клиента. Поэтому если кто-либо вам предлагает провести консультацию по ипотеке за 100 злотых, то не соглашайтесь и обращайтесь к настоящему «дорадце кредитовому».
Сегодня, 24 марта, агентство недвижимости «ТМ Инвест» отмечает восемь лет работы на польском рынке. Поэтому основательница агентства Татьяна Масюкевич готова провести восемь бесплатных консультаций по инвестированию в недвижимость в Польше для первых обратившихся с запросом читателей «Зеркала». Регистрируйтесь по ссылке.
Как с нами можно связаться: